Что нужно знать при покупке квартиры

Если вы решили купить квартиру, то будьте внимательны, ведь привлекательный вариант может оказаться под арестом, а «собственник» и вовсе может оказаться мошенником. О том, как правильно выбрать жильё и как самостоятельно его проверить, — мы расскажем в этой статье.

Правила выбора квартиры

Прежде всего определитесь, какая квартира вас интересует: на вторичном рынке или на первичном? Новое жильё стоит, как правило, дороже, чем вторичное. Однако покупка «вторички» имеет ряд преимуществ. Например, если она будет в хорошем состоянии и с мебелью, вам, скорее всего, не придётся заботиться о ремонте и обустройстве.

Вот несколько советов, которые помогут вам определиться с выбором:

1) Решите, какая квартира вас интересует и где она должна находиться. Важен не только интерьер, но и количество комнат, этаж, планировка. Подумайте, в каком районе вы хотели бы приобрести недвижимость.

2) Запишите недостатки жилья, из-за которых вы передумаете совершать покупку. Часто покупатели руководствуются эмоциями и не замечают, например, неблагополучных соседей.

3) Подумайте, какую максимальную сумму вы можете потратить на приобретение имущества. Как правило, собственники закладывают в стоимость недвижимости размер торга, поэтому есть шанс снизить цену.

Когда вы выбрали подходящие варианты, то можете созваниваться с собственником или риелтором, выезжать на осмотр квартиры и совершать сделку, если всё устроит. Однако помните, что нужно внимательно изучить все детали помещения. Оценка недвижимости перед покупкой проводится как визуально, то есть путём осмотра, так и официально (с помощью должностных лиц, сервисов и документов).

Проверьте квартиру перед сделкой 

К сожалению, иногда можно столкнуться с мошенниками. Если вы решили купить жильё на вторичном рынке, то нужно быть особенно внимательным, чтобы не позволить себя обмануть. Приведём советы, которые помогут вам проверить жильё перед покупкой.

⚡ Закажите выписку из ЕГРН

В первую очередь, перед тем как купить квартиру, изучите правоустанавливающие документы. Для этого в ходе осмотра объекта недвижимости попросите у собственника выписку из ЕГРН и справку о регистрации недвижимости.

С марта 2023 года подать заявку на получение выписки можно двумя способами: через портал «Госуслуги» или многофункциональный центр. Обратиться может физическое или юридическое лицо, знающее точный адрес квартиры.

Однако личные данные собственника узнать не получится, так как они будут скрыты. Получить их сейчас можно только с согласия владельца:

• если он сам предоставит заявление в Росреестр по просьбе покупателя;

• через нотариуса, обратившись к нему за выпиской из ЕГРН вместе с собственником.

Проверьте нотариальную доверенность

1) Проверка документов. Если квартиру показывает представитель собственника, то попросите его показать нотариальную доверенность. В ней должны быть прописаны паспортные данные владельца, человека, который показывает недвижимость, и местоположение самого объекта. Нотариальная доверенность требуется, если совершеннолетние дети предлагают квартиру своих престарелых родителей, которые сами не могут её показать. В других случаях следует отнестись к продаже квартиры по доверенности настороженно, так как такой способ нередко используют мошенники.

2) Общение с людьми. Если нужный вам объект предлагается только по доверенности, то требуйте непосредственного участия владельца недвижимости при совершении сделки. По возможности, встретьтесь и пообщайтесь с ним заранее.

При личной встрече убедитесь, что данные документов собственника соответствуют тем, что указаны в свидетельстве о государственной регистрации права. Проверить данные заранее можно через Росреестр. Если владелец недвижимости не может поучаствовать в сделке, то убедитесь, что нотариус, прописанный в доверенности, существует.

Сканирование QR-кода. Также есть простой способ проверить действительность документа, оформленного нотариусом. Речь идёт не только о доверенности, но и о таких документах, как свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, согласие супруга на продажу недвижимости. Чтобы сделать проверку, нужно отсканировать камерой мобильного телефона QR-код, находящийся в правом нижнем углу документа. После этого на экране отобразится ссылка с реквизитами (в том числе Ф., И., О. заявителя). Если всё нормально, то сведения, полученные по QR-коду, совпадут с текстом документа, выданного нотариусом.

Сканирование QR-кода покажет, прошёл ли регистрацию определённый документ в Единой информационной системе нотариуса. В ней содержится вся информация о нотариальных действиях, которые совершаются в России.

Узнайте, почему возникло право собственности

Основание возникновения права собственности указывается в соответствующем свидетельстве. Человек может получить квартиру в случае приватизации, по договору купли-продажи, дарения или в наследство. В последних 2 случаях есть риск того, что родственники прежнего собственника попробуют оспорить сделку в суде.

Кроме того, когда прежний собственник быстро продаёт унаследованную квартиру, то это может быть опасно для покупателя. Дело в том, что оспорить наследство можно в течение трёх лет. Когда человек унаследовал недвижимость и продал её до истечения этого периода, то могут появиться родственники, которые попробуют оспорить сделку. Желательно, чтобы право собственности у продавца на унаследованную квартиру возникло не ранее чем за три года до совершения купли-продажи.

Узнайте, кто зарегистрирован в квартире

Чтобы узнать, кто прописан на жилплощади, запросите у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи. Получить такие официальные бумаги может любой собственник квартиры или человек, который в ней прописан. Для этого он должен предоставить в МФЦ паспорт и документы, доказывающие право использования жилой недвижимости.

По справке формы 9 можно посмотреть всю историю пользования объектом. Такой документ поможет узнать, проживают ли в квартире дети до восемнадцати лет, а также граждане, отбывающие тюремное наказание или выехавшие на продолжительное лечение. Все эти лица в дальнейшем могут предъявить свои права на недвижимость.

Спросите согласие мужа или жены продавца на совершение сделки

Квартира, купленная в браке, признаётся совместно нажитым имуществом. Продавать её без нотариально удостоверенного согласия супруга незаконно.

Если муж и жена в разводе, то попросите судебное решение о разделе совместно нажитого имущества. Дело в том, что если согласия супруга не будет, а сделка пройдёт, то её можно будет отменить из-за несоблюдения интересов третьего лица. Согласие не требуется, если квартира была унаследована продавцом или получена им в дар.

Запросите данные в Министерстве внутренних дел

Перед покупкой квартиры посмотрите документы, указывающие на личность собственника. В них не должно быть правок, помарок и ошибок. В противном случае есть риск того, что вы имеете дело с мошенником. Проверить действительность паспорта можно онлайн, используя сервис Министерства внутренних дел Российской Федерации.

Проверьте справку об ипотеке

Если продавец покупал жильё в ипотеку, то запросите у него справку из банка, подтверждающую, что кредит был закрыт. Можно купить и ипотечную недвижимость, но тогда придётся вместе с банком придумать схему совершения сделки по отчуждению квартиры, так как до момента закрытия ипотеки жильё будет предметом залога, а отчуждать его можно будет лишь с согласия кредитора.

Запросите справки из наркологического и психоневрологического диспансера

На основе информации, указанной в этих документах, вы сможете убедиться, что продавец не состоит на учёте в данных учреждениях. Если после купли-продажи выяснится обратное, то не исключено, что его родственники попробуют оспорить сделку, так как собственник не мог осознавать свои действия.

Обратите внимание: если продавец числится на учёте, то вам необязательно отказываться от купли-продажи. Перед сделкой нужно узнать, покупает ли он взамен иную квартиру, получает ли дополнительную плату при неравноценности продаваемой и покупаемой недвижимости. Иногда может потребоваться медосвидетельствование в день сделки, чтобы доказать, что продавец может осознавать свои действия и руководить ими.

Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой недвижимости посмотрите кадастровый паспорт. В этом документе находятся данные по объекту, важные для покупателя. Чтобы убедиться в точности и достоверности информации, указанной в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН, запросите данные по объекту в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра.

Узнайте, есть ли долги по коммунальным платежам

Важно учитывать, что долги прошлого владельца по капитальному ремонту после продажи недвижимости переходят на нового собственника, поэтому нужно получить по ним информацию. Сделать это можно, посмотрев единый жилищный документ или отдельную справку.

Проверьте банкротство и исполнительные производства продавца

Узнать, идёт ли в отношении продавца банкротное дело, можно через «Вестник государственной регистрации» в разделе «Поиск публикации». Ещё один способ — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Дело в том, что из-за несостоятельности продавца сделку купли-продажи могут оспорить.

Получить информацию об актуальных и оконченных судебных делах можно через сервис ГАС «Правосудие». Также можно проверить продавца через «Банк исполнительных производств» на сайте Федеральной службы судебных приставов. Само по себе открытое исполнительное производство не препятствует проведению сделки. Важно знать, наложен ли на квартиру арест, препятствующий её купле-продаже.

Что ещё нужно знать?

Теперь вы знаете, как проверить квартиру перед покупкой. Напоследок приведем ещё несколько советов для вашей безопасности:

• Никогда не сообщайте другим людям данные банковской карты (CVV/CVC-код, коды из СМС-сообщений от банка);

• Не указывайте на таких интернет-ресурсах свои личные данные;

• При покупке квартиры будьте осторожны с предоплатой;

• По возможности для проверки недвижимости обращайтесь к профессионалам;

• Чтобы обезопасить себя, оформляйте договор у нотариуса (он проверит документы и лиц, участвующих в сделке).

Надеемся, что  советы о том, как проверить чистоту квартиры перед покупкой, помогут вам без проблем купить подходящую недвижимость.