Как получить налоговый вычет за покупку квартиры, возврат налога

Если вы приобрели жилую недвижимость в ипотеку, с государственной поддержкой или без неё, живя один или состоя в браке, то при некоторых условиях государство вернёт вам часть средств. Вы вправе претендовать на налоговый вычет за квартиру в сумме до 260 000 или 520 000 ₽ без учёта процентов по кредиту.

Основной вычет

Если вы получаете официальную заработную плату, то вносите налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Его переводит в бюджет ваш работодатель, но фактически деньги уходят с вашего заработка, поэтому платите их вы.

При покупке жилой недвижимости вы вправе получить вычет. Он представляет собой возврат внесённого НДФЛ. Вы вносите деньги за жильё, а государство возвращает вам НДФЛ с ваших затрат, но не больше чем с 2 000 000 ₽. Выходит, сумма налогового вычета не может быть свыше 260 000 ₽ (13% от максимальной цены жилья).

Если вы приобретаете квартиру, находясь в браке, то вычет вправе получить не только вы, но и официально работающий супруг. То есть семья может вернуть по 13% максимум с 2 000 000 ₽ на каждого (всего — 560 000 ₽ на двоих). Предельная цена квартиры на двоих, с которой осуществляется вычет, равняется 4 000 000 ₽. Если она оформлена в ипотеку, то проценты не учитываются.

Особенности основного вычета:

Если в браке вы приобретаете квартиру, которая стоит более 4 000 000 ₽, например, 7 800 000 ₽, то вам всё равно вернут лишь 520 000 ₽.
Когда вы покупаете жильё с использованием маткапитала, то из цены недвижимости вычтут субсидию и уже из остатка рассчитают вычет. Так, если имущество стоит 2 000 000 ₽, из которых маткапитал — 600 000 ₽, то вычет будет исчисляться из 1 400 000 ₽, то есть выйдет 182 000 ₽.
Имущественный вычет при покупке жилища полагается только раз. Если вы воспользовались им частично, к примеру, получили с 1 400 000 ₽, то денежный остаток (600 000 ₽) можно перенести на следующие объекты (только для сделок с 2014 года).

Вычет при продаже жилья

Это сумма, на которую допускается снизить основу, облагаемую налогом. То есть сначала из дохода вычитают положенный вычет, а полученный результат облагают НДФЛ.

Правом на налоговый вычет обладает лишь налоговый резидент РФ, который продаёт жилище раньше минимально установленного срока. Важно понимать, что такая сумма не вернётся, а только уменьшит базу для расчёта налога. Использовать льготу можно многократно, но не чаще раза в год.

Разница между вычетами: основнм и при продаже жилья

Если человек приобретает квартиру, то ему полагается имущественный вычет, который составляет 13% от 2 000 000 ₽ (или 4 000 000 ₽ на обоих супругов при покупке жилища в браке). При этом воспользоваться своей льготой допускается только разово. Так удастся вернуть до 260 000 либо до 520 000 ₽.

При продаже квартиры, которой человек владеет менее трех или пяти лет (в зависимости от способа её получения), уплачивается НДФЛ. Он исчисляется на основе отчёта, представленного в ИФНС. Размер налога составляет 13% от цены квартиры, но рассчитывается от величины дохода, полученного от продажи жилья, уменьшенного максимально на 1 000 000 ₽.

Таким образом, когда человек покупает квартиру, он может оформить документы на налоговый вычет, чтобы вернуть НДФЛ, а после её продажи — имущественный для снижения налога.

За проценты по ипотеке

Если вы берёте ипотеку, то кроме основного вычета вправе получить ещё один — за проценты, внесённые по кредиту. В расчёт принимается сумма в пределах лимита — 3 000 000 ₽. Величина выплат определяется аналогично имущественному вычету, то есть 13% от базы. Получается, что максимум можно вернуть 390 000 ₽ (13% от 3 000 000 ₽).

Воспользоваться вычетом за проценты по ипотеке можно только разово. Такая льгота не переносится на другой объект. Поэтому, если вы планируете брать ипотеку неоднократно, подумайте, с какого жилья будет выгоднее получить вычет.

Получается, что при покупке жилья один человек может в общей сложности вернуть до 650 000 ₽ (260 000 ₽ в качестве основного вычета и 390 000 ₽ по ипотечным процентам).

Как получить основной вычет при покупке жилья: краткий алгоритм

Приведём пошаговый алгоритм:

Убедитесь, что вы соответствуете условиям.
Ознакомьтесь с правилами. Некоторые ситуации имеют особенности.
Определитесь, как вы будете оформлять вычет (через налоговую службу, работодателя либо по упрощённой схеме).
Приготовьте оригиналы, сканы и ксерокопии документов, список которых мы приведём ниже.
Заполните декларацию 2-НДФЛ или необходимое заявление.
Представьте пакет документов в ИФНС. Сделать это можно лично, через отделение почтовой связи или личный кабинет плательщика налога.
Получите деньги на свой счёт в банке или вместе с ежемесячным заработком на работе.

Когда появляется право на вычет в случае покупки квартиры

Вы вправе получить вычет после покупки жилья, если соответствуете условиям:

Считаетесь налоговым резидентом РФ, то есть проживаете в РФ минимум 183 календарных дня на протяжении года и уплачиваете НДФЛ с зарплаты 13%. Налоговыми резидентами также считаются российские военные, проходящие службу за границей, и государственные чиновники, которых отправили на работу за рубеж, вне зависимости от того, какой срок они пребывали в России.
Вы полностью или частично заплатили за жилую недвижимость и можете представить в доказательство документы. При этом вычет будет рассчитываться от суммы реально внесённых средств.

Обратите внимание: вычет по унаследованной или полученной в дар квартире не предоставляется, так как деньги за неё не уплачиваются. Если для покупки жилья используются государственные субсидии, то они вычитаются из стоимости имущества. Речь идет о материнском капитале, военной ипотеке, а также материальной помощи для многодетных граждан. То есть вычет исчисляется от суммы за минусом финансовых льгот.

Вы можете представить правоустанавливающие документы. Когда квартира находится в новостройке, то это может быть акт приёма-передачи недвижимого имущества. Договор долевого участия в строительстве рассматриваться не будет, даже если деньги были уплачены полностью. Чтобы получить вычет, придётся подождать, когда недвижимость сдадут.

Обратите внимание: если застройщик передал жильё позднее 01.01.2022 года, то применяются новые нормы. Право вычета появляется после подписания передаточного акта. Однако обратиться за суммой можно только после того, как право собственности пройдёт регистрацию в ЕГРН. До введения изменений регистрации разрешалось не ждать.

Чтобы получить вычет на вторичку, право собственности надо доказать выпиской из ЕГРН, оформленной на того человека, которому будет перечислен вычет, например, на жену или мужа.

Вы приобрели квартиру не у близкого родственника. Если жильё было куплено у взаимозависимого лица, то получать вычет запрещено. То есть вы можете приобрести недвижимость у матери или брата, но вернуть часть средств по такой сделке не получится, даже если она фактически состоялась, то есть вы передали деньги.

Родственные связи устанавливаются по реестру ЗАГСа, поэтому скрыть их не получится.

Однако взаимозависимость определяется не по фактически близким семейным отношениям, а по требованиям НК РФ. Если вы купите квартиру у папы, то вычет не дадут, а если у свёкра, то одобрят.

Ранее вы не пользовались этим правом. Имущественный вычет выдаётся только раз в жизни. Если вы уже получили его на сумму 2 000 000 ₽, то повторно претендовать на него не сможете.
Квартира, которую вы покупаете, находится в России.

Если вы подходите под условия для получения налогового вычета, то можете приступать к оформлению документов.

Документы для получения вычета

Все бумаги вы можете принести в копиях, а налоговая служба сама пробьёт информацию по базам. Если её сотрудникам потребуются оригиналы, то довезёте.

Когда вы подаёте заявление на вычет в упрощённом порядке, ксерокопии не потребуются. Необходимо будет только указать реквизиты для перевода средств.

Перечень документов для получения вычета по декларации либо через работодателя:

Выписка из ЕГРН. Вы можете запросить и получить её через портал «Госуслуги».
Ксерокопия договора о покупке квартиры.
Акт приёма-передачи, если жильё приобреталось по договору долевого участия в строительстве.
Платёжные бумаги (квитанции к приходным ордерам, выписки из банка о переводе денежных средств на счёт продавца и другие).
Справка 2-НДФЛ, если подаёте декларацию. Справку можно взять у бухгалтера по месту работы либо скачать в личном кабинете на портале ИФНС, если она там есть. Сведения о доходах за прошедший год отображаются на портале инспекции не позже 20 марта текущего года. Декларацию для заполнения можно попросить у работодателя.
Заявление о распределении расходов для вычета между супругами (когда жильё было куплено в браке).

Как доказать расходы

Чтобы получить вычет, надо доказать затраты на покупку жилья. Рекомендуем вам изучить особенности представления платёжных документов. Просто если во время оформления возврата средств обнаружится неточность, то исправлять что-то будет уже поздно.

Перечень документов, доказывающих расходы, открытый. Приведём его ниже:

Расписка. Чтобы подтвердить оплату, подойдёт обычная расписка. Заверять её у нотариуса не надо. Она должна быть написана от руки и включать всю информацию об объекте, сумме сделки и дне передачи средств. Конечно, в ней должна быть подпись продавца о том, что он получил деньги.
Договор. Если в нём сказано, что продавец получил от покупателя сумму, то данный документ можно использовать как подтверждающий оплату. Правда, договор желательно удостоверить нотариально. Теоретически, представлять расписку тогда необязательно, но лучше всё же это сделать. Дело в том, что Верховный суд Российской Федерации полагает, что если расчёты упоминаются в договоре, то фактическую оплату это не доказывает.
Банковские документы. Если оплата проходила через банк, то её можно доказать выписками по счёту и квитанциями. Официальное письмо из банка налоговой инспекцией рассмотрено не будет. Поэтому обязательно сохраняйте платёжные документы о перечислении средств.

Особенности подачи завяки на вычет в ИФНС

Документы на вычет представляются вместе с заявлением либо декларацией:

Через личный кабинет путём прикрепления фотографии или скана документов.
Очно или по почте, направляя бумажные копии.

Если вы отправляете документы через личный кабинет налогоплательщика, то позаботьтесь о том, чтобы они прошли по формату и объёму. После отправки вы увидите список всех направленных бумаг во вкладке «Документация» → «Исходящие».

Обязательно укажите в декларации телефон для обратной связи, чтобы сотрудник налоговой службы мог связаться с вами, если каких-то бумаг не окажется или потребуются оригиналы.

Особенности вычета при покупке квартиры

Какие условия и предел? Они считаются по тому году, в котором появилось право на вычет, а не по тому периоду, когда были внесены деньги за жильё или представлена декларация. То есть то, как будет рассчитываться лимит, устанавливается по году, в котором покупатель приобрёл право собственности на недвижимость.

Так, в 2007 году лимит вычета был 1 000 000 ₽. Если право собственности у вас возникло тогда, но заявление вы передали лишь в 2023 году, то сможете вернуть не больше 130 000 ₽, даже если цена недвижимости достигнет 2 000 000 ₽.

Однако вы не обязаны заявлять на вычет после приобретения определённой квартиры. Вы вправе купить иное жильё, продав предыдущее, и подать заявку на получение денег уже по новым условиям. К примеру, реализовать недвижимость, купленную в 2007 году, в 2023 году и добиться права на вычет уже с большим лимитом. В то же время отказаться от ранее начисленного вычета и возвратить его в увеличенном размере нельзя.

Можно ли забрать всю сумму налогового вычета за год? Это допускается, но только если официальный заработок равняется 170 000 ₽ ежемесячно. В этом случае годовой доход выйдет более 2 000 000 ₽ и можно будет сразу получить все 260 000 ₽. Однако 170 000 ₽ ежемесячно в России получают не все. Поэтому остаточную часть вычета при покупке жилья можно будет перекидывать на следующие годы до того момента, пока вам не возместят всю сумму внесённого НДФЛ.

К примеру, если квартира стоит 2 000 000 ₽, а вы официально зарабатываете 1 000 000 ₽ ежегодно, то вычет будет выплачиваться в течение двух лет. А если ваш годовой доход равняется 400 000 ₽, то получать деньги придётся пять лет. Ограничений по времени, в течение которого будет возвращаться сумма, нет.

Какие могут быть исключения? Однако для пенсионеров существуют особые условия. Если человек покупает квартиру, находясь на пенсии, то он вправе вернуть налог за тот год, когда приобрёл недвижимость, и ещё за 3 года до того. Работает пенсионер или нет, в данном случае значения не имеет.

За какой промежуток можно вернуть налог

Право собственности возникло позже, чем внесли деньги. Предположим, человек купил недвижимость в строящемся доме в 2020 году, а получил её только в 2021-м и тогда же зарегистрировал право собственности. В 2023 году владелец представил декларации за 2021-й и 2022-й. Ему перечислят НДФЛ, внесённый в эти и последующие годы, но за 2020-й не возместят, поскольку тогда право собственности ещё не возникло, хотя деньги уже были уплачены.

Декларацию подали позже, чем приобрели жильё. Человек приобрёл квартиру в 2021 году и сразу же зарегистрировал право собственности, но декларацию не представлял. В 2023 году он захотел оформить налоговый вычет. Тогда он сможет подать 3 декларации — за период с 2021-го по 2023-й включительно. НДФЛ возместят за всё время.

Квартиру приобрели много лет назад, а вычет не забрали. Скажем, человек купил жильё в 2015 году, но про вычет узнал лишь в 2023-м. Тогда он сможет подать декларацию за промежуток с 2020-го по 2022-й. Правда, забрать вычет за годы со дня приобретения недвижимости не выйдет, то есть налог, внесённый в 2016–2019 годах, не возместят. Покупатель в любом случае вернёт 13% от цены жилища.

Человек купил квартиру, когда уплачивал НДФЛ, но решил сделать вычет, когда перестал вносить налог. Предположим, что гражданин приобрёл квартиру в 2016 году, когда работал и с его зарплаты выплачивался НДФЛ, но в 2018-м уволился и стал предпринимателем на УСН. В 2023 году он решил оформить налоговый вычет.

Мы уже говорили о том, что ИП на УСН получить вычет не могут, так как не уплачивают НДФЛ. Как же быть в такой ситуации? Будет действовать правило 3 лет. Так как предприниматель уволился в 2018 году и до 2023 года не вносил НДФЛ, то получить вычет за всё время у него не выйдет. Чтобы компенсировать 13%, ему придётся вновь уплачивать НДФЛ, например, начав работать по трудовому договору.

Способы получить вычет

Через налоговую инспекцию. Чтобы оформить вычет, на следующий год после покупки жилья представьте в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ. Её форма должна соответствовать тому году, за который необходимо возместить налог. Правильный бланк документа можно посмотреть на портале nalog.ru.

Легче всего вносить данные в форму в личном кабинете и через него направлять документы. ИФНС проверит декларацию на протяжении 3 месяцев, а потом переведёт налог на ваш единый налоговый счёт, откуда перечислит его в банк.

Если вы приобрели квартиру в 2023 году и решили получить вычет по декларации, то возместите его лишь через 12 месяцев. Весь этот период из вашего официального заработка будут исчислять и уплачивать в бюджет налог 13%.

Вы можете представить декларацию для вычета тогда, когда вам удобно, так как сроки подачи документа не ограничены, однако если декларируете доходы, то должны сообщить о них до тридцатого апреля следующего года.

Обратите внимание: если вы подаёте много деклараций за одинаковый период, то в каждой из них должны содержаться данные из прошлой. В противном случае не указанные сведения отменят.

Через работодателя. Чтобы возвратить налоговый вычет по месту работы, необязательно дожидаться следующего года. За счёт вычета можно не уплачивать налог с заработной платы и получать её в большем размере, чем выдавалась при удержании НДФЛ.

Заполните заявление в личном кабинете налогоплательщика на портале налоговой инспекции, дополните его ксерокопиями документов и подпишите, используя электронную цифровую подпись. Её ключ сформируется в личном кабинете.

Обратите внимание: заявление для подтверждения права вычета размещается в разделе «Каталог обращений» → «Запросить справку (документы)» в личном кабинете плательщика на сайте налоговой инспекции.

Сотрудник ИФНС рассмотрит ваше обращение и отправит уведомление работодателю. Последний использует вычет и не будет высчитывать НДФЛ с вашего заработка. Деньги, которые ушли бы на налог, вы будете получать вместе с заработком.

Удобство этого способа в том, что вам не придётся заполнять сложные графы декларации и ожидать следующего года, чтобы забрать вычет. Кстати, если вы официально работаете в двух или трёх местах, то можете предоставить несколько уведомлений и не платить НДФЛ на разных работах.

Уведомление о праве на вычет актуально до окончания года. После этого вам придётся оформить его заново. То же самое потребуется сделать, если вы смените место работы. Однако это всё равно легче и быстрее, чем заполнять декларацию. К тому же вам не придётся второй раз прикладывать к заявлению ксерокопии подтверждающих бумаг.

Упрощённый порядок. Он работает с 21 мая 2023 года. При этом оформление и перечисление средств происходят намного быстрее.

В упрощённом порядке можно получить имущественный или инвестиционный налоговый вычет. Процедура проходит легче, так как информацию в налоговую службу передают брокеры и банки. Прежний порядок возврата средств тоже действует. Его можно выбрать.

Вот как работает алгоритм получения вычета в упрощённом порядке:

Вы вносите деньги за жильё через банк или пополняете индивидуальный инвестиционный счёт.
На следующий год банк передаёт информацию о покупке квартиры в Федеральную налоговую службу.
Сотрудники налоговой инспекции проверяют информацию. Если всё нормально, то в ваш личный кабинет поступает предварительно заполненное заявление. Причём если банк передал сведения до 1 марта следующего года, то заявление вы получите до 20 марта, а если позже, то в срок 20 рабочих дней после передачи.
Вы подписываете заявление для возврата НДФЛ. Налоговая инспекция рассматривает вашу заявку и принимает решение на протяжении 3 рабочих дней и не позднее пятнадцати рабочих дней возвращает деньги.

Упрощённый порядок действует, когда:

право вычета появилось с 2020 года;
у плательщика налога есть личный кабинет;
налоговый агент либо банк подключён к системе обмена данными;
в тот год, когда появилось право на получение вычета, вносился НДФЛ.

Как получить деньги на свой счёт в банке

Когда налоговая инспекция одобрит получение вычета, в вашем личном кабинете отобразится переплата. Чтобы вернуть её, вам нужно будет заполнить заявление о возврате средств. С 2021 года оно не включается в состав декларации, а оформляется отдельно. Вам придётся указать свои реквизиты, чтобы вернуть налог.

Средства должны будут перечислить в тридцатидневный срок после завершения камеральной проверки. Учитывайте, что информация о переплате в личном кабинете может появиться до окончания проверки.

Подведём итоги:

Размер вычета составляет 13% от цены квартиры. Предел стоимости имущества — 2 000 000 ₽ на человека.
Компенсировать налог с покупки квартиры можно через работодателя, ИНФС либо в упрощённом порядке.
Если вы представляете заявление о вычете через работодателя, то ожидать следующего года после покупки жилья не требуется.
Когда доход составляет 170 000 ₽ ежемесячно, то получить вычет можно будет за один год. Иначе процесс растянется, пока не дойдёт до нужной суммы.
Оформить налоговый вычет можно исключительно за три года, предшествующие возникновению права собственности, при этом владелец недвижимости должен быть плательщиком НДФЛ.

Мы рассказали, как получить налоговый вычет с налогов. Предлагаем вам отвлечься от сложных вычислений и испытать удачу в лотерею, купив билет на сайте «Столото».

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры