Как взыскать неустойку в 2024 году с застройщика

С 29.10.2022 года в Российской Федерации был введён запрет на взыскание неустойки по договору ДДУ с застройщиков, даже если те нарушили срок сдачи объекта или сдали недвижимость ненадлежащего качества. Помимо этого, решением правительства были установлены особые правила, значительно ограничивающие дольщиков в праве на предъявление претензий. 31.07.2023 года мораторий закончился. На практике это означает, что теперь дольщики вновь получили право на взыскание неустойки по ДДУ. Рассказываем, как её получить.

Что это такое?

Определение. Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойка — это определённая законом или гражданско-правовым договором сумма, которую одно лицо должно уплатить другому в случае неисполнения взятых на себя по сделке обязательств. Главное основание для её получения — это просрочка исполнения. В случае с застройщиком — сдача объекта позже установленного договором срока.

Отличительная черта неустойки в том, что по требованию о её уплате необязательно доказывать причинение убытков в суде. Будет достаточно доказать факт неисполнения обязательств второй стороной договора в установленный срок.

Условия. О неустойке должно быть заключено письменное соглашение, дополняющее основной договор. Если её уплата напрямую предусмотрена законом, то такой документ не требуется. В случае с получением компенсации от застройщика действует как раз второй вариант. В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» при нарушении предусмотренного сделкой срока передачи строящегося объекта участникам долевого строительства выплачивается неустойка (или пени).

Кроме этого, компенсация может выплачиваться в ряде иных ситуаций.

• Сдача квартиры ненадлежащего качества. Например, с трещинами на стене или подтекающими трубами в ванной.
• Отличающийся метраж. Например, изначально речь шла о квартире площадью 50 кв. м., а после сдачи выяснилось, что фактически она составляет всего 45 кв. м.
• Неисполнение гарантийных работ. Они проводятся, если жильцы выявили недостатки квартиры и попросили их устранить.

Но всё-таки чаще всего жильцы хотят взыскать неустойку именно в связи с нарушением оговорённых сроков.

Размер нейстойки

Он установлен ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ. Согласно этой норме, он равен 1/300 от действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ. Её размер постоянно меняется, так как определяется с учётом экономической ситуации в стране. С 30.10.2023 года он составляет 15%.

Разберём расчёт пеней на примере. Допустим, стоимость квартиры по ДДУ равна 3 000 000 ₽, а застройщик задержал сдачу объекта на 25 календарных дней. Получаем следующее:

15/300 = 0,05

0,05*25 = 1,25

3000000/100*1,25 = 37500

Таким образом, при указанных выше вводных данных неустойка за просрочку застройщика составит 37 500 ₽.

Инструкция, как это сделать

В досудебном порядке. Первый шаг, который необходимо сделать для взыскания неустойки с застройщика, — это направить досудебную претензию. Во-первых, вторая сторона договора может с ней согласиться и выплатить компенсацию за нарушение своих обязательств. Если такое произойдёт, это сэкономит ваше время, силы, а главное — средства, которые придётся потратить на подготовку к судебному разбирательству. Во-вторых, в соответствии со ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие попытки урегулировать спорную ситуацию до суда, — в данном случае это будет сама претензия, а также сведения о её получении застройщиком (например, обратное уведомление с почты).

Претензия составляется в свободной форме, но при этом должна обязательно содержать следующие реквизиты.

• Сведения об адресате. В нашем случае это будет компания-застройщик. Достаточно указать наименование и адрес соответствующего юридического лица.
• Данные об отправителе. Здесь указывается информация о дольщике: Ф., И., О., адрес и контакты.
• Слово «Претензия». Оно помещается в центре страницы. Можно добавить уточнение, о чём именно будет претензия (например, о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства).
• Фактическая часть. Тут излагаются обстоятельства, при которых образовалась неустойка. Нужно расписать, когда и о чём был заключён договор, как образовалась просрочка, сделать расчёт пеней.
• Сама претензия. Здесь надо выдвинуть свои требования — например, просьбу выплатить неустойку в соответствующей сумме.

На документе обязательно должны быть дата составления и подпись лица, которое его составило.

Когда претензия готова, её следует направить застройщику. Сделать это можно любым удобным способом, главное, чтобы он давал возможность доказать, что документ действительно был получен. Именно поэтому лучше использовать заказное письмо с обратным уведомлением или отнести бумагу нарочно и попросить, чтобы в приёмной компании поставили отметку о её получении на втором экземпляре.

ГК РФ напрямую не устанавливает срок рассмотрения претензии. Поэтому для его определения на основании толкования ст. 202 ГК используются нормы, содержащиеся в ч. 5 ст. 4 АПК РФ. Согласно этой статье, срок претензионного урегулирования составляет 30 календарных дней. Если принятые сторонами в течение этого времени меры к урегулированию спора не дали результата, возникает право на обращение с исковым заявлением в суд.

В суде. Итак, застройщик не ответил на претензию или отказался исполнять содержащиеся в ней требования. Что делать? Выход один — направлять исковое заявление. Требования к нему установлены ст. 131 ГПК РФ. Согласно данной норме, исковое заявление должно содержать:

• название суда, в который его направляют;
• данные об истце;
• информацию об ответчике;
• в чём состоит нарушение права;
• обстоятельства, на которых основаны требования истца, а также их доказательства;
• цену иска (в данном случае — размер неустойки);
• данные о направлении досудебной претензии;
• сведения о других действиях, принимавшихся для урегулирования спора;
• перечень документов, прилагаемых к иску.

Заявление обязательно должно быть составлено в письменной форме и подписано истцом. При цене иска до 50 000 ₽ документы следует направлять мировому судье, в остальных случаях — в районный суд. Согласно ст. 28 ГПК РФ, иск надо предъявить по месту нахождения ответчика, однако согласно ст. 29 ГПК РФ на исковые заявления о защите прав потребителей это правило не распространяется — они могут быть направлены в суд по месту жительства истца.

Мы разобрались, как взыскать неустойку с застройщика. Шансы на удовлетворение иска зависят от фактических обстоятельств. Если действительно имела место просрочка и она не возникла в результате форс-мажора или иных оснований, которые предусмотрены договором и не влекут гражданско-правовой ответственности, то компенсация гарантирована.